GCF 2026 — Levier, Masse salariale, Crédit-bail & Plans intégrés
Effet de levier financier · Masse salariale une et deux hausses · Crédit-bail début de période · Plan 5 ans équilibré
⚖️ Levier financier
👥 Masse +4% juil.
👥 Masse 2 hausses composées
🏗️ Crédit-bail — flux
📋 Plan 5 ans équilibré
⚖️ EFFET DE LEVIER — ENTREPRISE ENDETTÉE vs NON ENDETTÉE
📋 ÉNONCÉ COMPLET ET AUTONOME
Deux entreprises viticoles ont exactement le même résultat d’exploitation (même activité, même performance opérationnelle) mais des structures financières opposées. On veut mesurer l’impact de l’endettement sur la rentabilité des actionnaires.
Données complètes :
| Indicateur | Entreprise A (sans dette) | Entreprise B (endettée) |
|---|---|---|
| Capitaux propres (K) | 500 000 € | 200 000 € |
| Dettes financières (D) | 0 € | 300 000 € |
| Total capitaux investis (K + D) | 500 000 € | 500 000 € |
| Résultat d’exploitation (RE) | 80 000 € | 80 000 € |
| Taux d’intérêt de la dette (i) | — | 4 % |
| Taux d’IS | 25 % | 25 % |
Travail demandé :
- Calculer la rentabilité économique (re) avant et après IS pour chaque entreprise
- Calculer les charges d’intérêts, le résultat net et la rentabilité financière (rf) pour chaque entreprise
- Calculer l’effet de levier avant et après IS
- Vérifier par la formule rf = re + (re − i) × D/K
- Interpréter : avantages et risques de l’endettement
📖 THÉORIE — L’EFFET DE LEVIER FINANCIER
🧠 Le mécanisme du levier
Si une entreprise emprunte à un taux inférieur à sa rentabilité économique, l’excédent de rendement profite aux actionnaires. L’endettement « amplifie » la rentabilité des capitaux propres. C’est l’effet de levier.
- re > i (rentabilité éco. > taux d’emprunt) → Levier positif ✅ → rf > re
- re < i (rentabilité éco. < taux d’emprunt) → Effet de massue ❌ → rf < re
- re = i → Levier nul → rf = re (l’endettement est neutre)
rf = re + (re − i) × D/K
Où :
re = Rentabilité économique = RE / Total capitaux investis
rf = Rentabilité financière = Résultat net / Capitaux propres
i = Taux d’intérêt de la dette
D = Dettes financières
K = Capitaux propres
D/K = Ratio d’endettement (bras de levier)
Le différentiel (re − i) est le « moteur » du levier.
Le ratio D/K est le « multiplicateur » : plus D/K est élevé, plus l’effet est amplifié.
ATTENTION : L’IS atténue l’effet de levier.
Après IS : re’ = re × (1 − IS), i’ = i × (1 − IS)
→ Effet de levier après IS = Effet avant IS × (1 − IS)
✅ CORRECTION DÉTAILLÉE
Entreprise A — Sans dette
re avant IS = RE / Total capitaux = 80 000 / 500 000 = 16,00 %
re après IS = RE × (1−0,25) / Total = 60 000 / 500 000 = 12,00 %
Charges d’intérêts = 0 € (pas de dette)
Résultat avant IS = 80 000 €
IS = 80 000 × 25 % = 20 000 €
Résultat net = 60 000 €
rf avant IS = (RE − Intérêts) / K = 80 000 / 500 000 = 16,00 %
rf après IS = RN / K = 60 000 / 500 000 = 12,00 %
Effet de levier = rf − re = 0 %
→ Sans dette : rf = re. Aucun effet de levier.
Entreprise B — Endettée (D = 300 000 € à 4 %)
re avant IS = RE / Total capitaux = 80 000 / 500 000 = 16,00 %
re après IS = 60 000 / 500 000 = 12,00 %
(Identique à A : même activité, même performance opérationnelle)
Charges d’intérêts = 300 000 × 4 % = 12 000 €
Résultat avant IS = 80 000 − 12 000 = 68 000 €
IS = 68 000 × 25 % = 17 000 €
Résultat net = 68 000 − 17 000 = 51 000 €
rf avant IS = (80 000 − 12 000) / 200 000 = 68 000 / 200 000 = 34,00 %
rf après IS = 51 000 / 200 000 = 25,50 %
Effet de levier avant IS = rf − re = 34,00 − 16,00 = +18,00 %
Effet de levier après IS = rf − re = 25,50 − 12,00 = +13,50 %
Vérification par la formule
Avant IS :
rf = re + (re − i) × D/K
= 16 % + (16 % − 4 %) × 300 000/200 000
= 16 % + 12 % × 1,5
= 16 % + 18 %
= 34,00 % ✅
Après IS (taux nets) :
re’ = 16 % × 0,75 = 12 %
i’ = 4 % × 0,75 = 3 %
rf’ = 12 % + (12 % − 3 %) × 1,5
= 12 % + 9 % × 1,5
= 12 % + 13,5 %
= 25,50 % ✅
Comparaison visuelle
Entreprise A — Sans dette
12,00 %
rf après IS = re
Aucun levier — Aucun risque
Aucun levier — Aucun risque
Entreprise B — Endettée
25,50 %
rf après IS = re + 13,5 pts
Levier positif — Risque accru
Levier positif — Risque accru
🔍 INTERPRÉTATION APPROFONDIE
Pour un actionnaire investissant 200 000 € :
- Entreprise A : gain = 200 000 × 12 % = 24 000 €/an
- Entreprise B : gain = 200 000 × 25,5 % = 51 000 €/an
- Différence = +27 000 €/an grâce à l’endettement de B
Le revers de la médaille : Si la rentabilité économique chute sous 4 % (taux de la dette), le levier se retourne et les actionnaires de B perdent plus que ceux de A. C’est l’effet de massue.
Recommandation : B est préférable en phase de croissance stable (re durablement > i). A est plus sûre en contexte incertain ou récessif.
👥 MASSE SALARIALE — UNE HAUSSE EN MILIEU D’ANNÉE
📋 ÉNONCÉ COMPLET ET AUTONOME
Un restaurant prévoit d’accorder une augmentation générale de salaire au 1er juillet. On veut mesurer l’impact réel de cette hausse sur la masse salariale annuelle (effet de masse) et le coût qui se reportera l’année suivante (effet report).
Données complètes :
- Masse mensuelle de base (salaire décembre N−1) : notée S
- Aucune augmentation en N−1 : masse annuelle N−1 = 12S
- Augmentation de +4 % au 1er juillet N
- Pas d’autre changement (pas d’embauche, pas de départ)
Travail demandé :
- Calculer la masse salariale N
- Calculer l’effet de masse en %
- Expliquer pourquoi l’effet de masse ≠ taux nominal de la hausse
- Calculer l’effet report en N+1
- Application numérique si S = 10 000 €/mois
📖 THÉORIE — EFFET DE MASSE ET EFFET REPORT
🧠 Les trois effets à maîtriser
| Effet | Définition | Formule |
|---|---|---|
| Effet de niveau | Hausse au 1er janvier → impact = taux nominal | = taux accordé |
| Effet de masse | Impact d’une hausse en cours d’année sur la masse ANNUELLE | (Masse N − Masse N−1) / Masse N−1 |
| Effet report | Coût en N+1 d’une hausse décidée en N | (Masse N+1 − Masse N) / Masse N |
Effet de masse = (Masse N − Masse N−1) / Masse N−1
MÉTHODE UNIVERSELLE :
──────────────────────────────────────────────────────────────
1. Poser la masse mensuelle de base = S
2. Découper l’année en périodes selon les dates de hausse
3. Pour chaque période : nb de mois × coefficient cumulé × S
4. Additionner = Masse annuelle N
5. Calculer l’effet de masse
VÉRIFICATION OBLIGATOIRE : Somme des mois = 12 exactement !
✅ CORRECTION DÉTAILLÉE
Décomposition de l’année N en 2 périodes
6 mois
Janvier → Juin
Salaire : S (base, pas encore de hausse)
Masse = 6 × S = 6S
Salaire : S (base, pas encore de hausse)
Masse = 6 × S = 6S
6 mois
Juillet → Décembre
Salaire : S × 1,04 (hausse appliquée)
Masse = 6 × 1,04S = 6,24S
Salaire : S × 1,04 (hausse appliquée)
Masse = 6 × 1,04S = 6,24S
Vérification : 6 + 6 = 12 mois ✅
Masse N = 6S + 6,24S = 12,24S
Effet de masse = (Masse N − Masse N−1) / Masse N−1
= (12,24S − 12S) / 12S
= 0,24S / 12S
= 0,02 = 2,00 %
POURQUOI 2 % ET PAS 4 % ?
La hausse de 4 % ne porte que sur 6 mois sur 12.
Impact proportionnel : 4 % × 6/12 = 2 %
Le taux nominal (4 %) = effet de NIVEAU (si hausse au 1er janvier).
L’effet de MASSE = taux nominal × proportion de l’année impactée.
Effet report en N+1
En N+1, toute l’année est à S × 1,04 (12 mois complets).
Masse N+1 = 12 × S × 1,04 = 12,48S
Effet report = (Masse N+1 − Masse N) / Masse N
= (12,48S − 12,24S) / 12,24S
= 0,24S / 12,24S
= 1,96 %
→ L’effet report (1,96 %) représente le coût supplémentaire en N+1
du fait que les 6 premiers mois de N+1 seront à +4 %
(alors qu’en N, ces mois étaient à taux de base).
Vérification : Effet de masse (2 %) + Effet report (≈ 2 %) ≈ Taux nominal (4 %)
Application numérique (S = 10 000 €/mois)
| Indicateur | Formule | Résultat |
|---|---|---|
| Masse N−1 | 12 × 10 000 | 120 000 € |
| Masse N | 12,24 × 10 000 | 122 400 € |
| Surcoût en N (effet de masse) | 122 400 − 120 000 | +2 400 € (+2 %) |
| Masse N+1 | 12,48 × 10 000 | 124 800 € |
| Surcoût N+1 (effet report) | 124 800 − 122 400 | +2 400 € (+1,96 %) |
👥 MASSE SALARIALE — DEUX HAUSSES COMPOSÉES EN UNE ANNÉE
📋 ÉNONCÉ COMPLET ET AUTONOME
Le même restaurant envisage une alternative : au lieu d’une seule hausse de 4 % en juillet, accorder deux hausses successives plus petites à des dates différentes. On veut comparer le coût total.
Données complètes :
- Masse mensuelle de base (décembre N−1) : S
- Masse N−1 = 12S (aucune hausse en N−1)
- Hausse 1 : +2 % au 1er janvier N
- Hausse 2 : +0,5 % au 1er septembre N (s’ajoute à la hausse 1)
- Pas d’embauche ni de départ
Travail demandé :
- Calculer le taux composé des deux hausses
- Découper l’année en périodes et calculer la masse N
- Calculer l’effet de masse
- Comparer avec l’hypothèse précédente (+4 % au 1er juillet)
- Recommander la meilleure option pour l’employeur
📖 PIÈGE CENTRAL — TAUX COMPOSÉS ≠ TAUX ADDITIFS
🧠 Logique de la composition
La hausse 2 (+0,5 %) s’applique sur un salaire déjà augmenté de 2 %. Elle porte donc sur S × 1,02, pas sur S seul.
Salaire sept.-déc. = S × 1,02 × 1,005 = S × 1,02510
✅ CORRECTION DÉTAILLÉE
Décomposition en 2 périodes
8 mois
Janvier → Août
Taux : × 1,02 seul
Masse = 8 × 1,02S = 8,16S
Taux : × 1,02 seul
Masse = 8 × 1,02S = 8,16S
4 mois
Septembre → Décembre
Taux : × 1,02 × 1,005 = × 1,02510
Masse = 4 × 1,02510S = 4,1004S
Taux : × 1,02 × 1,005 = × 1,02510
Masse = 4 × 1,02510S = 4,1004S
Vérification : 8 + 4 = 12 mois ✅
Taux composé sept.-déc. = 1,02 × 1,005 = 1,02510
Masse N = 8,16S + 4,1004S = 12,2604S
Effet de masse = (12,2604S − 12S) / 12S
= 0,2604S / 12S
= 0,02170
= 2,17 %
Comparaison H1 (+4 % juil.) vs H2 (+2 % jan. + 0,5 % sept.)
| Critère | H1 — +4 % au 1er juillet | H2 — +2 % jan. + 0,5 % sept. | Meilleur employeur |
|---|---|---|---|
| Masse N | 12,24S | 12,2604S | H1 (moins chère) |
| Effet de masse | 2,00 % | 2,17 % | H1 (−0,17 pt) |
| Coût (S = 10 000 €) | +2 400 €/an | +2 604 €/an | H1 (−204 €/an) |
| Hausse nominale totale | 4,00 % | 2,51 % | H2 (taux inférieur) |
| Pouvoir d’achat immédiat | 0 % jan.-jun. | +2 % dès janvier | H2 (mieux perçu) |
| Recommandation employeur | H1 — Plus économique et plus simple | ||
🔍 ANALYSE EMPLOYEUR vs SALARIÉ
- L’employeur préfère H1 : coûte 204 € de moins par mois de base, soit pour 50 salariés : 50 × 204 = 10 200 €/an d’économie.
- Le salarié préfère H2 : la hausse de +2 % est visible immédiatement sur le bulletin de janvier. Effet psychologique positif.
- En négociation sociale : H2 est souvent le compromis quand les syndicats réclament une hausse en janvier. L’employeur concède un taux plus faible (+2 %) en échange de la date anticipée.
- Principe fondamental : plus les hausses interviennent tôt dans l’année, plus l’effet de masse est élevé. Reporter une hausse en fin d’année réduit son coût annuel.
🏗️ CRÉDIT-BAIL — FLUX DÉBUT DE PÉRIODE vs EMPRUNT
📋 ÉNONCÉ COMPLET ET AUTONOME
Au lieu d’emprunter 200 000 € pour acheter un bien, une entreprise envisage un crédit-bail (leasing). On veut construire le tableau des flux du CB et comparer avec l’emprunt.
Données complètes du crédit-bail :
- Valeur du bien : 200 000 €
- Dépôt de garantie versé à la signature : 25 000 €
- 3 redevances de 45 000 € chacune, payables en début de période
- Option d’achat exercée fin An 3 : 75 000 €
- Récupération du dépôt de garantie à l’exercice de l’option : 25 000 €
- IS : 25 % — les redevances de CB sont intégralement déductibles du résultat imposable
- L’économie d’IS est réalisée avec un décalage de 1 an (déduction l’année de la redevance, impact IS l’année suivante)
Données de l’emprunt alternatif (pour comparaison) :
- Emprunt 200 000 € à 4 %, 5 ans, annuités constantes de 44 926 €
- Total décaissé sur 5 ans = 5 × 44 926 = 224 630 €
Travail demandé :
- Construire le tableau des flux du crédit-bail (An 0 à An 3)
- Calculer le total décaissé en CB
- Comparer CB vs Emprunt
- Identifier dans quelles situations le CB est préférable
📖 THÉORIE — LE CRÉDIT-BAIL
🧠 Mécanisme du crédit-bail
Dans un crédit-bail, l’entreprise loue le bien au lieu de l’acheter. Les loyers (redevances) sont 100 % déductibles fiscalement (contrairement à un achat où seule la DAP est déductible). En fin de contrat, l’option d’achat permet d’acquérir le bien à un prix résiduel.
💡 Économie d’IS sur les redevances
Chaque redevance (45 000 €) est déductible du résultat imposable :
Économie d’IS = 45 000 × 25 % = 11 250 €
Cette économie est décalée d’un an : redevance payée en An N → déduction fiscale en An N → économie d’IS en An N+1 (paiement de l’IS).
✅ CORRECTION DÉTAILLÉE
Tableau des flux du crédit-bail
| Flux | An 0 | An 1 | An 2 | An 3 |
|---|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie | −25 000 | — | — | +25 000 |
| Redevance (début de période) | −45 000 | −45 000 | −45 000 | — |
| Économie IS sur redevance (décalée 1 an) | — | +11 250 | +11 250 | +11 250 |
| Option d’achat | — | — | — | −75 000 |
| FLUX NET ANNUEL | −70 000 | −33 750 | −33 750 | −38 750 |
DÉTAIL CALCUL AN 0 :
Dépôt de garantie = −25 000 €
Redevance 1 (début) = −45 000 €
TOTAL An 0 = −70 000 €
DÉTAIL AN 1 :
Redevance 2 = −45 000 €
Économie IS redevance 1 = +11 250 € (45 000 × 25 %, décalée d’un an)
TOTAL An 1 = −33 750 €
DÉTAIL AN 2 :
Redevance 3 = −45 000 €
Économie IS redevance 2 = +11 250 €
TOTAL An 2 = −33 750 €
DÉTAIL AN 3 :
Option d’achat = −75 000 €
Récupération dépôt = +25 000 €
Économie IS redevance 3 = +11 250 €
TOTAL An 3 = −38 750 €
TOTAL DÉCAISSÉ CB = 70 000 + 33 750 + 33 750 + 38 750 = 176 250 €
Comparaison CB vs Emprunt
| Critère | Emprunt (200k€ / 4% / 5 ans) | Crédit-bail (3 ans) | Avantage |
|---|---|---|---|
| Décaissement An 0 | 0 € (prêt reçu) | −70 000 € | Emprunt |
| Durée de financement | 5 ans | 3 ans (puis propriété) | CB (plus court) |
| Propriété du bien | Immédiate | Après option An 3 | Emprunt |
| Total décaissé | 224 630 € (5 × 44 926) | 176 250 € | CB (−48 380 €) |
| Impact bilan | Endettement visible | Hors bilan | CB |
| Flexibilité | Faible | Résiliation possible | CB |
🎯 QUAND CHOISIR LE CRÉDIT-BAIL ?
- ✅ Bien à renouveler rapidement (technologie évolutive, véhicules, matériel informatique)
- ✅ Préserver la capacité d’emprunt (ne pas alourdir le bilan)
- ✅ Trésorerie tendue mais flux réguliers (redevances échelonnées)
- ❌ À éviter si trésorerie An 0 faible (−70 000 € immédiatement en début de période)
- ❌ À éviter si le bien a une forte valeur résiduelle (l’option d’achat augmente le coût total)
📋 PLAN INTÉGRÉ 5 ANS — TROUVER LE BON APPORT POUR ÉQUILIBRER
📋 ÉNONCÉ COMPLET ET AUTONOME
Une pizzeria a vu son plan déséquilibré avec un apport de 50 000 € (tréso An 1 = −5 843 €). L’objectif est de trouver l’apport minimum pour que la trésorerie soit positive chaque année.
Données complètes :
1. Investissement :
- Matériel : 250 000 €, amorti sur 5 ans (DAP = 50 000 €/an)
2. Financement :
- Emprunt : 200 000 € à 4 % sur 5 ans (annuité constante = 44 926 €)
- Apport personnel : à déterminer (montant minimum pour équilibrer)
- Trésorerie initiale : 0 €
3. CAF nettes (intérêts × 0,75 déjà déduits) :
| Année | CAF nette |
|---|---|
| 2025 | 47 750 € |
| 2026 | 53 921 € |
| 2027 | 60 389 € |
| 2028 | 67 168 € |
| 2029 | 74 274 € |
4. Amortissements du capital emprunté (en emplois du plan) :
- 2025 : 36 926 € | 2026 : 38 403 € | 2027 : 39 939 € | 2028 : 41 537 € | 2029 : 43 198 €
5. BFRE (20 jours de CA — variations) :
- 2025 : 16 667 € | 2026 : 833 € | 2027 : 875 € | 2028 : 919 € | 2029 : 964 €
- Récupération BFRE fin 2029 : 20 258 €
Travail demandé :
- Construire le plan avec un apport de 56 000 €
- Vérifier que la trésorerie est positive chaque année
- Rédiger la conclusion en 4 points
✅ PLAN COMPLET 5 ANS — APPORT 56 000 €
| Éléments | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESSOURCES | |||||
| CAF nette | 47 750 | 53 921 | 60 389 | 67 168 | 74 274 |
| Apport capital | 56 000 | — | — | — | — |
| Emprunt bancaire | 200 000 | — | — | — | — |
| Récupération BFRE | — | — | — | — | 20 258 |
| TOTAL RESSOURCES | 303 750 | 53 921 | 60 389 | 67 168 | 94 532 |
| EMPLOIS | |||||
| Investissement | 250 000 | — | — | — | — |
| Variation BFRE | 16 667 | 833 | 875 | 919 | 964 |
| Amortissement capital emprunt | 36 926 | 38 403 | 39 939 | 41 537 | 43 198 |
| TOTAL EMPLOIS | 303 593 | 39 236 | 40 814 | 42 456 | 44 162 |
| FNT | +157 | +14 685 | +19 575 | +24 712 | +50 370 |
| Trésorerie début | 0 | 157 | 14 842 | 34 417 | 59 129 |
| Trésorerie fin | +157 | +14 842 | +34 417 | +59 129 | +109 499 |
Vérification An 1 (année critique) :
Total R = 47 750 + 56 000 + 200 000 = 303 750 €
Total E = 250 000 + 16 667 + 36 926 = 303 593 €
FNT = 303 750 − 303 593 = +157 €
Tréso fin = 0 + 157 = +157 € ← POSITIF ✅ (de justesse !)
Avec apport 50 000 € : Tréso fin An 1 = 50 000 − 56 000 + 157 = −5 843 € ❌
Avec apport 56 000 € : Tréso fin An 1 = +157 € ✅
Différence = exactement 6 000 € d’apport en plus → plan équilibré.
En pratique : porter à 60 000 € pour une marge de +4 157 € en An 1.
🎯 CONCLUSION COMPLÈTE — MODÈLE 4 POINTS
1. RENTABILITÉ
VAN = +44 267 € au taux de 3,6 %. Projet rentable. Le TRI est estimé à ≈ 9,5 %, nettement supérieur au coût du capital. Pour chaque euro investi, le projet crée 17,7 centimes de valeur.
2. RISQUE COMMERCIAL
Marge de sécurité An 1 = 3,7 %. Point mort le 13 décembre. Seulement 18 jours pour réaliser le bénéfice. Risque commercial élevé. Toute perturbation fin d’année bascule en déficit.
3. FAISABILITÉ
Plan équilibré avec apport 56 000 €. Tréso An 1 = +157 € (marge infime). Apport conseillé = 60 000 €. La trésorerie s’améliore rapidement (109 499 € en An 5).
4. RECOMMANDATION
ACCEPTER sous 2 conditions : (a) apport minimum 56 000 €, idéalement 60 000 € ; (b) développer le CA (livraison, menu entreprise) pour porter la marge de sécurité au-delà de 10 %.
📋 RÉCAPITULATIF — Levier, Masse salariale, CB & Plans intégrés
📊 Chiffres clés à retenir
| Exercice | Résultat clé | Leçon fondamentale |
|---|---|---|
| Levier — Entreprise B (endettée) | rf = 25,5 % après IS | re (12 %) > i (3 %) → levier positif +13,5 pts |
| Levier — Entreprise A (sans dette) | rf = 12 % après IS | Sans dette : rf = re (aucun levier, aucun risque) |
| Masse H1 (+4 % au 1er juil.) | Effet = 2,00 % | Taux nominal × durée d’application / 12 |
| Masse H2 (+2 % jan. + 0,5 % sept.) | Effet = 2,17 % | Taux composés 1,02 × 1,005 = 1,02510 |
| Masse — recommandation | H1 (−204 €/S/an) | Reporter hausse → réduire coût annuel |
| CB — Flux An 0 | −70 000 € | Début de période = dépôt + 1re redevance dès An 0 |
| CB — Total décaissé | 176 250 € vs 224 630 € emprunt | CB moins cher sur la durée (−48 380 €) |
| Plan intégré — Apport minimum | 56 000 € | +157 € de tréso An 1 (apport 60 000 € conseillé) |
| Plan intégré — Tréso An 5 | +109 499 € | Accumulation régulière de trésorerie |
⚠️ Pièges couverts dans cette section
| # | Piège | Règle d’or |
|---|---|---|
| 1 | Levier : additionner re + i | rf = re + (re − i) × D/K — c’est une soustraction re − i |
| 2 | Masse : additionner les taux | Taux composés : 1,02 × 1,005 ≠ 1,025 |
| 3 | Masse : mauvais comptage des mois | Toujours vérifier : somme des mois = 12 |
| 4 | CB : oublier le dépôt en An 0 | An 0 = dépôt + 1re redevance (début de période) |
| 5 | CB : décalage économie IS | Redevance An N → économie IS An N+1 |
| 6 | Plan : apport insuffisant | Calculer l’apport minimum = Total E An 1 − (Total R An 1 sans apport) |
🧠 Formules essentielles
EFFET DE LEVIER :
rf = re + (re − i) × D/K
re = RE / Total capitaux | rf = RN / Capitaux propres
re > i → Levier positif ✅ | re < i → Effet de massue ❌
MASSE SALARIALE :
Découper en périodes (somme mois = 12 !)
Taux composés : chaque hausse × la précédente
Effet de masse = (Masse N − Masse N−1) / Masse N−1
Effet report = (Masse N+1 − Masse N) / Masse N
CRÉDIT-BAIL :
Début de période → 1er loyer en An 0
Fin de période → 1er loyer en An 1
Économie IS = redevance × taux IS (décalée 1 an)
Flux An 0 = −dépôt − 1re redevance (si début de période)
PLAN FINANCEMENT H2 :
Ressources : CAF nette + Capital + Emprunt + Récup. BFRE
Emplois : Invest. + Var. BFRE + Amort. capital + Dividendes
Apport minimum = Total E An 1 − CAF nette An 1 − Emprunt